为加快临港新城的开发进程，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿若干规定》、《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则若干意见>的通知》、《关于<上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定>若干应用问题的通知》、《上海市临港新城征用集体土地房屋拆迁补偿安置若干意见》等有关文件精神，结合本区实际，现就临港新城范围内企事业单位非居住房屋的拆迁补偿提出以下实施办法。

一、国有土地非居住房屋

〈一〉非居住房屋的界定

1、原始设计为非居住房屋，延期至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。

2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。

3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。

4、原始设计为居住房屋，经区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区（县）民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

〈二〉非居住房屋建筑面积的认定

1、房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积，以实际建筑面积为准。

2、承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

3、违章建筑，超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不计建筑面积。

4、拆除未超过批准期限并缴纳使用费的临时建筑，按缴纳使用费所核定的面积认定建筑面积；超过批准期限或未交使用费的临时建筑，视作违章建筑。

〈三〉拆迁非居住房屋的补偿标准

1、拆迁非居住房屋由拆迁人对被拆迁人（房屋所有人）实行货币补偿，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定，补偿标准为：被拆除房屋的房地产市场评估价×100%。

（1）执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，由房屋所有人对承租人按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定进行补偿。

（2）未执行政府规定由租赁双方协商拟定租金标准的出租非居住房屋，由所有人与承租人协议解除租赁关系。

2、拆迁私有按市场方式出租的非居住房屋，所有人的货币补偿金额为：被拆除房屋的房地产市场评估价×100%；按市场方式出租的私有非居住房屋的承租人不作为直接补偿对象，原租赁关系由所有人和承租人协商解除。

3、拆迁非居住房屋还应当补偿下列费用：

（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

（3）因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。拆迁非居住房屋用于生产、经营的，被拆除房屋合法建筑面积每平方米300—400元。

4、拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按《上海市房地产抵押办法》的规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人方可取得补偿。

抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。

5、拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市社区规划的要求，按照原性质和规模予以重建，或者按照房地产市场价补偿。

6、拆除交通岗亭、交通标志、交通护拦、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。

因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。

二、集体土地非居住房屋

〈一〉非居住房屋的界定

被拆除房屋的用途以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。

〈二〉非居住房屋建筑面积的认定

1、房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积，以实际建筑面积为准。

2、承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

3、违章建筑，超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不计建筑面积。

4、拆迁未超过批准期限并缴纳使用费的临时建筑，按缴纳使用费所核定的面积认定建筑面积；超过批准期限或未交使用费的临时建筑，视作违章建筑，不予补偿。

〈三〉拆迁非居住房屋的补偿标准

拆迁非居住房屋实行货币补偿，补偿标准如下：

1、拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的并且依法办理了使用权登记的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源管理局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。

2、拆迁集体土地的非居住房屋，土地性质为使用并缴纳土地使用费的，被拆迁人的货币补偿金额为：被拆迁房屋的建安重置单价×被拆除房屋的合法建筑面积+已缴纳超过实际使用年数的土地使用费。按市场方式出租的非居住房屋由所有人和承租人协商解除租赁关系。

3、拆迁私有按市场方式出租的非居住房屋，所有人的货币补偿金额为：被拆除房屋的房地产市场评估价×100%；按市场方式出租的私有非居住房屋的承租人不作为直接补偿对象，原租赁关系由所有人和承租人协商解除。

4、拆迁非居住房屋还应当补偿下列费用：

（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

（3）因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。拆迁非居住房屋用于生产、经营的，被拆除房屋合法建筑面积每平方米100—350元。

5、拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按《上海市房地产抵押办法》的规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人方可取得补偿。

抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。

6、拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市社区规划的要求，按照原性质和规模予以重建，或者按照房地产市场价补偿。

7、拆除交通岗亭、交通标志、交通护拦、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。

因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。

三、被拆迁单位的安置

1、被拆迁企业符合临港新城产业定位的，经临港新城有关部门核准，可在相应的配套区得到安置。企业安置以严格控制用地规模为原则，可采取提供标准厂房，共用基础设施和生活配套设施等办法。

2、对搬迁企业实行“一次规划、一次定位、分次到位”的办法。即统一规划在某个产业区内，明确安置地块或标准厂房的座落，根据规划建设情况逐步安置到位。

3、凡不符合临港新城规划要求以及影响环境和资源、经济效益低的被拆迁企业不作安排。转制企业原所商定的土地使用年限无效，若原已交土地使用费超过实际使用年数，则按实际使用情况返回。

4、安置企业使用土地实行征用办法，所用土地价格按征用实际成本计算。

本办法自公布之日起执行。